不動産投資って実際どうなの?現役FPがデメリットやリスクを解説!〜対策編〜

不動産

デメリットやリスクを聞くと、なんだか不安になってきました・・・

Kai
Kai

そうですよね!

当たり前の反応だと思います!

なので今回はデメリットやリスクについての対策をお伝えしようと思います!

どうもKaiです。では早速、本題に入っていきましょう。

前回の記事【不動産投資って実際どうなの?現役FPがデメリットやリスクを解説!】はコチラ!

不動産投資のリスク対策って?

①空室に備える

不動産投資において、収支に直結する要素が『空室』です。どんな優良物件であっても必ず空室になります。空室になる要因は様々ありますが、大きく以下の原因が考えられます。

・立地が悪い(駅から遠い、商業施設が近くにないなど)
・相場よりも家賃が高い
・共有スペースが汚い
・共有スペースが暗い
・内装や間取りが古い(汚い)
このほかにも多くありますが、上げ出すとキリがないので一旦この辺りで区切ります。では、それぞれ簡単にみていきましょう。

立地が悪い

仮に皆さんが明日引越しをするとして、新しい家はどういった場所に住みたいですか?

上の図のように、

  • 職場に近い
  • 子供の学校に近い
  • 駅が近い
  • 買い物する場所が近くにある

こういった要因で選ぶことはありませんか?

私自身が引越しを考える時もそうですが、駅が近くて、家から近いところに買い物する場所がある。といった所を重点的に物件をピックアップしていきます。もし不動産を所有するのであれば、まずはご自身が「この場所は住みやすいのかな?」と考えた上で物件を考えていくことが重要です。

あくまで都心部での話ですが、私が一つ目安にしている数字があります。それは、『駅徒歩10分以内』という数字です。皆さんも職場へ向かうなら、毎朝駅に近い方が良いですよね?

ただし、駅徒歩10分という数字はあくまで目安でしかありません。周りの状況や都市計画に合わせたバランスも見ることが重要なので、その辺りは柔軟に考えていきましょう。

相場よりも家賃が高い

皆さんが住む側の立場だったら、純粋に安くてキレイな物件に住みたいですよね?

なので「家賃が相場と見合っているか」ということを確認することは大事です。ただし、ここで意識していただきたいのは『家賃を下げるのは最後の手段』ということです。不動産オーナーにとって、家賃を下げない努力を行うことは重要です。なぜなら『家賃の下落=収支の悪化』に直結するからです。ではどのようにして家賃を下げないように対策していくのでしょうか?

詳しくは、この後の『内装や間取りが古い(汚い)』の項目で解説していきます。

共有スペースが汚い・暗い

共有スペースの管理もチェックする要因です。共有スペースとは、

  • 玄関
  • 駐輪場
  • エレベーター
  • 廊下

など、入居者の方々に共有で使用していただくスペースです。例えばですが、1階のエレベーターホールにゴミが散乱していたり、郵便受けの周辺にゴミやチラシが散乱していたりすると見た目も悪いですし、管理が行き届いていない可能性が高いです。

また、共有部分(特にエレベーターホールや廊下)が暗いと危険な雰囲気が出るので、もし女性が物件を選ぶ際に選択肢から外れやすい傾向があります。

なので皆さんが検討している物件を実際に確認できるとすれば、共有部分もしっかりとチェックしましょう!

内装や間取りが悪い

どんな事にも言えることなのですが、物事には「流行り」があります。例えば、20年前に建てられたマンションと今建てられているマンションでは間取りや設備は大きく異なります。

皆さんがもし入居するのであればどのようなマンションが良いでしょうか?

  • オートロック
  • デザイナーズ
  • 風呂トイレ別
  • 3口コンロ
  • Wi-Fi無料(ネット無料)

などなど、、、

人によって希望する条件は異なりますが、今人気なのは「ネット料金無料で入居日から使用可能」などの条件は非常に検討する上でポイントが高いです。今はTVよりもYoutubeやInstagramなどを見ている方の方が圧倒的に多いので、こういった設備は非常に人気です。

なので、皆さんも『自分が住むのであれば、どんな内装が良いか?』『この部屋にはどう言った人が住みやすいか?』という観点で投資用の不動産をチェックしてみてください。

②天災・人災に備える

日本国内で不動産投資を考えている方にとって、天災・人災は切っても切れない存在です。それらの対処法について考えていきましょう。

天災対策

ご存知の通り、日本は地震大国です。2019年には40回も震度4以上の地震か日本領土内で検知されました。また、台風やゲリラ豪雨等によって起こる水に関わる被害も考えられます。

こういった災害に備えるためには『火災保険』に加入することを強くお勧めいたします。詳しくは説明しませんが、火災保険の特徴として、簡単に3点お伝えします。

  • 掛け捨てタイプだから保険料が割安
  • 台風、水災にも対応してくれる
  • 地震に対する特約も存在している

以上がマンション投資をする上で火災保険に加入した方が良い理由です。

人災対策

ここで言う人災とは主に「入居者」「近隣住民」「放火」などが原因となる火災です。火の不始末でマンションが全焼してしまったり、部屋の壁紙が燃えてしまったりと、様々な事態が起こる可能性があります。

こういった人災に備えるためにはやはり、『火災保険』に加入しましょう。不動産投資家が加入する火災保険は、

  • 火災によって共用部分の外壁・廊下が焦げた・損傷した
  • 消火活動の際に、隔壁版・バルコニーガラスが割れた
  • 消防による放水などで室内やガラスが破損した

こういった場合でも火災保険が適用されます。

賃貸マンションに住まれたことがある方ならご存知かとは思いますが、入居者が加入する火災保険とは少し異なります。ここでは詳しく説明しませんが、入居者が加入する火災保険は、入居者が所有している家具などに対して保険が適用されます。

ここでは、入居者用と投資家用の火災保険は異なるという事だけ覚えていただければOKです。

③出口に備える

不動産投資において出口を考えてからスタートする事はとても重要です。前回もお伝えしましたが、

  • 必ず売れるとは限らない
  • 売値がそのまま利益になるとは限らない

ので、検討する時点で出口戦略を考えておきましょう。私は、出口としては大きく3つのパターンがあると考えています。

相続する

まず一つのパターンとしては「相続」するという事です。この場合、50歳〜60歳代のある程度お仕事のリタイアや老後を考えていく世代の方が該当します。

主に現金預金や有価証券などの流動性の高い資産をお持ちの方の場合、不動産を所有・購入する事で相続税を圧縮する効果が期待できます。小規模宅地の特例措置も適用されるので相続を出口として考えてみるのも良いでしょう。

注意しておくべき点は『何年も前から万が一を想定して準備しておく必要がある』という点です。焦って購入しても良いことがないので、ゆとりを持って相続のことを考えましょう。

所有し続けて家賃収入を得る

2つ目のパターンとしては「所有し続ける」ということです。所有し続ける事で家賃収入を得ることができます。この場合は、年代別に分けて考えることが必要です。

20歳〜30歳代の場合

フルローン(35年)でローン契約をしてもリタイア時(一般的には65歳)には完済が可能です。所有物件のリノベーションや、設備の更新などで築年数が経過しても入居率を下げないように努力が必要ですが、その代わりにリタイア後も家賃収入を得ることが可能です。

40歳〜50歳代の場合

購入時に頭金を多めに支払いましょう。ローン金額が減ることで毎月の収支も黒字化しやすくなります。まとまった資金ができた段階での繰上げ返済も視野に入れましょう。

60歳代〜の場合
家賃収入を早く得たいのであれば頭金を多く支払って購入しましょう。現金で購入されることも視野に入れてください。相続目的での購入と家賃収入目的での購入をしっかり区別しましょう。
以上が私が考える、年代別の考え方です。ライフプランや人生計画を基にして最適な投資手法とタイミングを選択しましょう。

売却する

そして最後3つ目のパターンは『売却』です。売却の際の注意点は大きく2つです。

  • 購入後5年以内の売却か?
  • 売却時にかかる手数料も考えているか?

以上2点です。では解説していきます。

5年以内かどうか?

前回もお伝えしましたが、不動産においては、所有してから5年経っているかいないかで税金が大きく異なります。

まず前提として、不動産の売却時における所得の考え方ですが、

課税譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

となります。ここに、所得税率や住民税率をかけることで所得税や住民税を計算していきます。

5年を超える場合(長期譲渡)

20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

5年を超えない場合(短期譲渡)

39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)

いかがでしょうか?約2倍も税率が異なりますね。「購入時よりも高く売れた!」と思っていても税金を計算するとむしろマイナス・・・なんてことも考えられます。よく考えて売却しましょう。

売却時にかかる手数料も考えているか?

売却時にかかる費用として主に3点考えられます。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用(抵当権抹消などの費用、司法書士報酬)

大きくこの3点ですが、不動産をローンで購入している場合、借入金も全額返済する必要があります。その際には繰上げ返済にも手数料が掛かってきます。

売却時には思ったよりも現金が手元に残らない可能性も考えられるので、しっかりとシミュレーションを行った上で実行するようにしましょう。

まとめ

いかがだったでしょうか?

不動産投資を行う上で、リスクはつきものです。ですが、あらかじめ想定した上で投資を実行すればリスクは最小限に抑えることが可能です。

不動産のような大きな買い物は「どこで買うか?」よりも「誰から買うか?」を強く意識してください。アナタのことを真剣に考えてサポートしてくれる営業マンから購入することでリスクヘッジを行うことも可能です。その辺りも次回以降でお伝えしますね!

改めて今回のまとめ!

・空室に備える
→購入前に立地や現物、周辺相場を確認しましょう!
・災害に備える
→火災保険の加入で災害に備えましょう!
・出口に備える
→「相続」「売却」「所有し続ける」目的に応じて出口戦略を練りましょう!

以上です。

ではまた!

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