不動産投資って実際どうなの?現役FPがデメリットやリスクを解説!

不動産

不動産投資のメリットについては分かりました!

なんだか良いように思えてきました!

Kai
Kai

良かったです!

でもデメリットやリスクもあるので今回はその辺りを説明しますね。

どうもKaiです。冒頭にもあるように今回は不動産投資のデメリットについて解説していきます。

前回の記事【不動産投資って実際どうなの?現役FPがメリットを解説!】はコチラ!

不動産投資のデメリットとリスク

①空室のリスク

不動産投資において、1番のリスクと私は考えています。

よく、不動産屋さんなどから、

この物件の利回りは〇〇%です!

とても高利回りなので、オススメです!

なんて言葉を耳にすると思いますが、果たしてそれは本当なのでしょうか?

ここで考えなければいけない点は『不動産は常に満室稼働の状態とは限らない』という事です。どんな人気物件でも、人の入れ替わる入退去のタイミングでは最低でも1ヶ月程度の空室期間があります。もちろんこの期間は家賃収入は入ってきません。あくまでその利回りは満室稼働している場合の利回りである事を理解しておきましょう。

空室のリスクをゼロにすることはできません。なので、入居者に長く住んで頂く努力をしたり、空室が出てもすぐに次の入居者に入っていただけるように対策を練ることが重要です。

②人に貸すから生まれるリスク

投資用不動産には人に貸すことで生まれるリスクも存在します。具体的には、

  • 入居者の自殺・孤独死
  • 殺人などの事件
  • 火災
  • 騒音など近隣住民とのトラブル
  • 家賃の不払いや未払い

などなど、、、

要するに相手方に過失や問題があるケースです。こういったケースは物件オーナー側はどうする事もできません。この他にも様々な要因が考えられます。

ひとまず、『人に貸すことで生まれるリスクもある』と頭に入れておきましょう。

③必ず売れるとは限らない

不動産投資をオススメしてくる方の中には、

この物件は絶対売れます!

もし売れなくても私が個人的に買い取りたいくらいです!

な〜んて言葉で営業をかけてくる方もいらっしゃると思います。少し考えたら分かる事ですが、投資の世界において『絶対』なんて言葉は存在しません。

まず考えていただきたいのは、

なぜ人は物件を売りたくなるのか?

という点です。毎月プラスの収支で所有できているのであれば、そもそも手放す必要がないはずですよね?そんな中で「いますぐ不動産を売りたい!」という人の中には様々な状況の人がいる」という事を考えてみてください。

  • 所有物件の収支が悪く、早急に手放したい人
  • 事業が傾き、お金が必要な人
  • 持っていた物件で事故があり、手放したい人

などなど、、、

考え出せばキリがありません。買い手の立場になって考えていただきたいのですが「収支が悪い」物件を買おうと思いますか?いわゆる「事故物件」が欲しいですか?
※中には「事故物件」コレクターもいらっしゃいます。笑

基本的に、購入した不動産の価値は築年数の経過とともに下落していきます。それに伴って家賃も相場程度に緩やかに下落していく事が多いです。 そのため、毎月の家賃収入よりもローンの返済が多くなり、毎月赤字になる物件も存在します。なので「次の買い手さんが中々見つからない」なんて話はよく耳にします。購入した物件が「必ず売れる」とは限らないのです。

④天災のリスク

不動産投資は、読んで字の如く「不動産」が投資対象になります。一度購入した物件はその場所から動きません。そのため、災害などのリスクも考慮して物件を選ぶことが重要になります。

投資用の不動産には、

  • 木造
  • 軽量鉄骨造
  • 鉄筋コンクリート造

と主に3つの建物構造で造られていることが多いです。
※正確には8つありますが、割愛します。

地震や台風が多い日本だからこそ、物件選びの際に構造にも注目してみてください。

⑤売値がそのまま利益になるとは限らない

不動産投資でありがちな落とし穴として「売却した時の金額がそのまま利益になる」と勘違いしている人が多いです。下にまとめましたが、不動産の購入時に様々な諸費用がかかるのと一緒で、売却時にも諸費用がかかります。

<掛かってくる費用>
・ローン完済費用
・仲介手数料や印紙代
・抵当権抹消登記費用
・譲渡益課税
これらの費用が掛かってきます。なので実際は、
不動産売却価格 ー <掛かってくる費用> = 利益

と、このようになります。結果、赤字になる場合もあり、結果として「売却しても意味がない」という可能性も十分にあり得ます。

売却時の譲渡所得にかかる税金も最大で55%もの税率になるため、手元に残るお金は非常に僅かというケースも多く存在します。

まとめ

今回は不動産投資におけるデメリットとリスクを解説しました!

なんだか不安になってきました・・・

Kai
Kai

ですよね!

リスクへの対策もあるので確認していきましょう!

ということで、次回は対策編とします。笑

では改めて今回のまとめ!

・空室のリスクがある
・人に貸すことで生まれるリスクもある
・買っても『絶対』売れるかは分からない
・天災も考える
・売却金額=利益ではない

ではまた!

コメント

  1. […] […]

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